Ngày 27/9/2024, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết đã ban hành Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND để quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND sẽ có hiệu lực kể từ ngày 07/10/2024.
Quyết định nêu trên quy định chi chiết thực hiện điểm a khoản 1 Điều 136, điểm n khoản 1 Điều 137, khoản 4 Điều 139, khoản 5 Điều 141, khoản 3 Điều 177, khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 và khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024; khoản 2 Điều 46, khoản 4 Điều 47, khoản 3 Điều 55, khoản 3 Điều 59 và khoản 4 Điều 60 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và một số nội dung về công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố.
Trong đó, Điều 14 của Quyết định đã quy định về điều kiện, diện tích tổi thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất, để thực hiện khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Những thay đổi về điều kiện tách thửa đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) được dư luận xã hội đặc biệt quan tâm, chú ý. Điểm b, khoản 1 Điều 14 của Quyết định quy định việc tách thửa đối với thửa đất ở phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Từ 4m trở lên | Từ 4m trở lên | Không nhỏ hơn 50m² |
| Các xã vùng đồng bằng | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 80m² |
| Các xã vùng trung du | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 100m² |
| Các xã vùng miền núi | Từ 4m trở lên | Từ 6m trở lên | Không nhỏ hơn 150m² |
Các xã vùng đồng bằng, các xã vùng trung du, các xã vùng miền núi được nêu trong bảng trên được phân loại theo Phụ lục 01 của Quyết định như sau:
1. Huyện Ba Vì
– Các xã vùng miền núi: Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài;
– Các xã vùng trung du: Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại;
– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
2. Huyện Mỹ Đức
– Các xã vùng miền núi: An Phú;
– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
3. Huyện Quốc Oai
– Các xã vùng miền núi: Phú Mãn, Đông Xuân;
– Các xã vùng trung du: Đông Yên, Hòa Thạch, Phú Cát;
– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
4. Huyện Sóc Sơn
– Các xã vùng trung du: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ;
– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
5. Thị xã Sơn Tây
Các xã vùng trung du: Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông, Kim Sơn.
6. Huyện Thạch Thất
– Các xã vùng miền núi: Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân;
– Các xã vùng trung du: Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên;
– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
7. Các huyện: Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Thường Tín, Ứng Hòa: tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng.
Ví dụ: Xét về diện tích tối thiểu, một thửa đất 99m2 tại các phường thuộc các quận trong địa bàn thành phố Hà Nội sẽ không thể tách thửa thành 02 thửa đất. Hoặc trường hợp thửa đất lớn hơn 100m2 tại các phường thuộc các quận trong địa bàn thành phố Hà Nội, chủ sử dụng đất muốn tách làm 02 thửa nhưng nhưng chiều dài so với chỉ giới đường đỏ của mỗi thửa đất sau tách nhỏ hơn 04m thì không thể tách thửa.
Điều kiện tách thửa đối với thửa đất ở tại điểm b, khoản 1 không áp dụng trong các trường hợp:
– Thửa đất được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản;
– Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa và quy định khác của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
Theo những quy định trên, điều kiện tách thửa đối với thửa đất ở thay đổi khá nhiều theo hướng “siết chặt” hơn. Điều này nhằm bảo đảm quy hoạch hợp lý, tránh chia nhỏ thửa đất quá mức.
Liên quan đến điều kiện tách thửa đất, điểm c, khoản 2 Điều 220 còn quy định: “Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa”. Như vậy, ngay cả khi toà án có bản án, quyết định về việc phân chia quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cũng không thể sử dụng bản án, quyết định đó làm căn cứ thực hiện việc tách thửa nếu như việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định. Quy định nêu trên có thể là nguyên nhân dẫn đến các bản án, quyết định không thể thi hành trên thực tế.
Những quy định về điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định của Luật Đất đai và Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND nêu trên chắc chắn sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản tại thủ đô Hà Nội trong thời gian tới.
Quý khách tham khảo thêm các bài viết liên quan tại Mục Q&A trên website của chúng tôi. Trong trường hợp Quý khách có những thắc mắc và yêu cầu khác, vui lòng liên hệ Luật Vũ Lê:
- Địa chỉ: Tầng 2 số 11 Lô 6 Khu đô thị Đền Lừ II, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, Hà Nội
- Điện thoại: 034 430 8228
- Zalo: Công ty Luật TNHH Vũ Lê
- Facebook: Luật Vũ Lê
